Rechtsgebiet
Mietrecht in Frankfurt am Main
Beratung und Vertretung von Vermietern, Hausverwaltungen und Mietern, bei Wohnraum wie bei Gewerberäumen.
Kündigung und Räumung
Eine Kündigung wirkt nur, wenn Form, Frist und Begründung stimmen. Bei der ordentlichen Kündigung, beim Eigenbedarf und bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs prüfe ich die Voraussetzungen, formuliere das Kündigungsschreiben und vertrete Sie anschließend im Räumungsprozess und in der Zwangsvollstreckung. Haben Sie selbst eine Kündigung erhalten, prüfe ich, ob sie trägt und welche Fristen jetzt für Sie laufen.
Miete, Mieterhöhung und Betriebskosten
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete werden in Frankfurt am Main regelmäßig auf den Mietspiegel gestützt. Ich prüfe Begründung und Fristen und bereite das Erhöhungsverlangen vor oder widerspreche ihm. Bei der Betriebskostenabrechnung geht es um die Abrechnungsfrist, die umlagefähigen Positionen und den Verteilerschlüssel: Ich rechne die Abrechnung nach und setze berechtigte Nachforderungen oder Rückzahlungen durch.
Mängel, Minderung und Kaution
Bei Mängeln der Mietsache kommt es darauf an, was wann angezeigt wurde und welche Frist zur Beseitigung gesetzt ist. Ich kläre, ob und in welcher Höhe eine Minderung in Betracht kommt, und setze Beseitigung und Schadensersatz durch oder wehre überhöhte Minderungen ab. Nach dem Ende des Mietverhältnisses geht es um die Abrechnung der Kaution, um Schönheitsreparaturen und um Schäden an der Wohnung.
Gewerbemietrecht
Für Gewerberäume gilt weitgehend Vertragsfreiheit, deshalb entscheidet der Vertrag. Ich gestalte und prüfe Gewerbemietverträge mit ihren Laufzeiten und Optionen, Staffel- und Indexmieten, Konkurrenzschutz und Betriebspflichten, und ich begleite Beendigung und Rückgabe der Räume.
Ich berate und vertrete Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter, außergerichtlich und vor Gericht, niemals beide Seiten desselben Falls.
Häufige Fragen
Wie schnell muss ich auf eine Kündigung reagieren?
Das hängt von der Art der Kündigung ab. Einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum kann der Mieter wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen, schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§§ 574, 574b BGB). Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen wird, allerdings nicht öfter als einmal in zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). In beiden Fällen gilt: früh prüfen lassen und das Schreiben mitbringen.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen?
Spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwände gegen die Abrechnung muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach ihrem Zugang erheben.
Um wie viel darf die Miete erhöht werden?
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich in Frankfurt am Main regelmäßig aus dem Mietspiegel. Ob die abgesenkte Grenze für Ihre Wohnung gilt, prüfe ich anhand der jeweils geltenden hessischen Verordnung.
Wann bekomme ich die Mietkaution zurück?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf die Kaution so lange behalten, wie er braucht, um seine Ansprüche zu prüfen; die Gerichte sehen dafür meist einige Monate als angemessen an. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil bis zu deren Vorliegen zurückhalten.
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