Eigenbedarfskündigung: worauf Vermieter achten müssen

Wann Eigenbedarf vorliegt

Der Vermieter darf ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, für Angehörige seines Haushalts oder für Familienangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Benötigen heißt nicht, dass es keine andere Lösung gäbe: Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, etwa ein Umzug in die Nähe der Familie, ein Kind, das einen eigenen Haushalt gründet, oder der Wunsch, im Alter in der eigenen Wohnung zu leben. Die Gerichte respektieren die Lebensplanung des Vermieters; eine Grenze ziehen sie bei einem weit überhöhten Wohnbedarf oder wenn der Vermieter den Bedarf schon beim Abschluss des Mietvertrags kannte und dem Mieter verschwiegen hat.

Zu den Familienangehörigen zählen vor allem Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel; bei entfernteren Verwandten kommt es auf eine besondere Nähe an. Eine GmbH oder eine andere juristische Person kann keinen Eigenbedarf geltend machen, weil sie selbst nicht wohnt.

Was ins Kündigungsschreiben gehört

Die Kündigung muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB); eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht. Bei mehreren Vermietern unterschreiben alle, und die Kündigung richtet sich an alle Mieter des Vertrags. Im Schreiben müssen die Gründe stehen (§ 573 Abs. 3 BGB): wer die Wohnung beziehen soll und warum. Allgemeine Formeln reichen nicht, und was dort fehlt, lässt sich im Prozess in der Regel nicht nachholen.

Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf sein Recht hinweisen, der Kündigung zu widersprechen, und auf Form und Frist dieses Widerspruchs (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, kann der Mieter noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess widersprechen.

Kündigungsfristen und Sperrfristen

Für den Vermieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Wer den Zugang beweisen kann, etwa durch einen Boten, spart sich später Streit.

Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Die Länder können diese Sperrfrist für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern; ob und wie lange das für eine Wohnung in Frankfurt am Main gilt, prüfe ich im Einzelfall.

Widerspruch des Mieters wegen Härte

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn ihr Ende für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Typische Gründe sind hohes Alter, eine schwere Erkrankung, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB).

Die Gerichte prüfen solche Härtegründe sorgfältig, bei gesundheitlichen Gründen häufig mit einem Sachverständigengutachten. Das Mietverhältnis kann dann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt werden. Wer kündigt, sollte mögliche Härtegründe deshalb vorher kennen und einplanen.

Wenn der Eigenbedarf wegfällt

Fällt der Bedarf vor dem Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Wird bis dahin im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die er wieder vermieten will, muss er sie dem Mieter anbieten. Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, macht sich schadensersatzpflichtig, etwa für Umzugskosten und die höhere Miete einer neuen Wohnung.

Wie ich Sie unterstütze

Ich prüfe vor der Kündigung, ob der Eigenbedarf trägt und welche Härtegründe auf der Seite des Mieters zu erwarten sind, formuliere das Kündigungsschreiben und vertrete Sie, wenn es zur Räumungsklage kommt. Haben Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, prüfe ich, ob sie wirksam ist und ob ein Widerspruch Aussicht hat.