Mieterhöhung: die Wege, die Begründung, die Fristen

Vier Wege zu einer höheren Miete

Das Gesetz kennt vier Wege: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die Erhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), die Staffelmiete (§ 557a BGB) und die Indexmiete (§ 557b BGB). Staffel und Index müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Solange eine Staffelmiete oder eine Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um höchstens 20 Prozent steigen, in Gemeinden, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Ob die abgesenkte Grenze für Ihre Wohnung gilt, prüfe ich anhand der aktuellen hessischen Verordnung.

Das Verlangen bedarf der Textform und muss begründet werden, meist mit dem Mietspiegel, sonst mit einem Sachverständigengutachten oder mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, wie in Frankfurt am Main, muss das Schreiben dessen Werte auch dann nennen, wenn es sich auf etwas anderes stützt.

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach dem Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

Nach einer Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten, die auf ohnehin fällige Instandhaltung entfallen, werden abgezogen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Die Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB); fehlt die Ankündigung, kann sich der Beginn der Erhöhung um sechs Monate verschieben (§ 559b BGB).

Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete steht schon im Vertrag, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und als Betrag in Euro ausgewiesen sein (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Sie kann höchstens einmal im Jahr angepasst werden, durch eine Erklärung in Textform, die die Änderung des Index und die neue Miete nennt; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat (§ 557b BGB).

Bei einer Neuvermietung kann außerdem die Mietpreisbremse die zulässige Miete begrenzen, bei einer Staffelmiete für jede Staffel, bei einer Indexmiete für die Ausgangsmiete. Ob sie für die Wohnung gilt, hängt von der Landesverordnung und von Ausnahmen ab, etwa für Neubauten.

Wie ich Sie unterstütze

Ich prüfe, welcher Weg offensteht und wie weit er trägt, berechne die Erhöhung, formuliere das Erhöhungsverlangen mit der richtigen Begründung und vertrete Sie, wenn der Mieter nicht zustimmt. Haben Sie als Mieter ein Erhöhungsverlangen erhalten, prüfe ich es, bevor die Frist zur Zustimmung abläuft.