Ratgeber Wohnungseigentumsrecht
Beschlussanfechtung: Beschlüsse der Eigentümerversammlung angreifen
Wer einen Beschluss der Eigentümerversammlung für rechtswidrig hält, hat dafür einen Monat. Danach bleibt auch ein fehlerhafter Beschluss in aller Regel bestehen.
Die Monatsfrist
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht mit dem Zugang des Protokolls. Kommt das Protokoll spät, bleiben die Einsicht in die Beschluss-Sammlung beim Verwalter und eine vorsorgliche Klage.
Gegen wen die Klage geht, und wo
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts am 1. Dezember 2020 richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft wird im Prozess durch den Verwalter vertreten. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt.
Anfechtbar oder nichtig
Die meisten Fehler machen einen Beschluss nur anfechtbar: eine fehlerhafte Einladung, eine falsch festgestellte Mehrheit oder ein Inhalt, der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Wird ein solcher Beschluss nicht rechtzeitig angefochten, wird er bestandskräftig. Nichtig ist ein Beschluss nur bei schweren Mängeln, etwa wenn der Gemeinschaft die Kompetenz fehlte, die Frage durch Beschluss zu regeln. Die Nichtigkeit kann jeder Eigentümer ohne Frist geltend machen.
Was bis zum Urteil gilt
Die Anfechtung hält den Beschluss nicht auf: Er gilt und wird vollzogen, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). In dringenden Fällen lässt sich die Umsetzung durch eine einstweilige Verfügung stoppen. Hat die Gemeinschaft eine notwendige Maßnahme abgelehnt, kann ein Eigentümer außerdem beantragen, dass das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzt (§ 44 Abs. 1 WEG).
Kosten und Erfolgsaussicht
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, den das Gericht nach dem Interesse an der Entscheidung festsetzt (§ 49 GKG). Wer unterliegt, trägt in der Regel die Kosten des Verfahrens. Vor einer Klage lohnt deshalb der Blick darauf, ob sich der Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann und ob sich das Ziel auch in der nächsten Versammlung erreichen lässt.
Wie ich Sie unterstütze
Ich prüfe den Beschluss und das Protokoll innerhalb der Frist, schätze Erfolgsaussicht und Kosten ein und erhebe die Klage, wenn sie sich lohnt. Für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften bereite ich Beschlüsse so vor, dass sie einer Anfechtung standhalten.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Stand: 1. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Ab wann läuft die Frist, wenn das Protokoll erst später kommt?
Ab dem Tag der Versammlung. Auf den Zugang des Protokolls kommt es nicht an. Wer an einem Beschluss zweifelt, sollte sich deshalb sofort nach der Versammlung beraten lassen.
Hat die Anfechtung aufschiebende Wirkung?
Nein. Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Nur eine einstweilige Verfügung kann die Umsetzung vorher stoppen.
Kann ein Mieter Beschlüsse anfechten?
Nein. Anfechten können nur Wohnungseigentümer. Ein Mieter kann sich nur an seinen Vermieter halten.
Muss ich vor der Klage etwas beim Verwalter unternehmen?
Nein, ein Vorverfahren gibt es nicht. Es hilft aber, das Protokoll und die Beschluss-Sammlung früh anzufordern, um die Klage innerhalb der Frist begründen zu können.
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